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走出商业地产困局亟待供给侧改革

对一个城市有重要影响的商业地产,成为城规委的计划产物,且不必对这个结果负责。 不了解房地产开发程序的朋友可能想不到,商业地产的供给源头竟然与当年的计划经济如此相似。根据我国现行土地和规划制度,一块土地在出让给开发商前,已经定好了使用性质;商
  对一个城市有重要影响的商业地产,成为城规委的计划产物,且不必对这个结果负责。
  不了解房地产开发程序的朋友可能想不到,商业地产的供给源头竟然与当年的计划经济如此相似。根据我国现行土地和规划制度,一块土地在出让给开发商前,已经定好了使用性质;商业占比多大,规划局已划定,一旦被市长领衔的城市规划委员会通过,就再难更改。
  而这样的比例大多无市场支撑。更多是因商业地产可形成商业体,解决就业和税收,有利城市繁荣。因此,城市主政者自然倾向多增加商业地产比例。但真正建成,如何去化,那是开发商的事,官员们自然不需关心。
  真正难受的是要拍地的开发商,明知商业难做,但无可奈何。少数会通过潜规则减少比例,大多则被动接受,苦苦挖掘商业的产品组合。于是,对一个城市有重要影响的商业地产,就成了一个城规委计划的产物。
  就全国而言,商业地产的土地出让比例占到总量的三分之一。而去化只有楼市总量的十分之一,年年积累,后果就很严重了。
  最新数据显示,截至今年上半年,全国总库存7亿平米,其中住宅地产4.5亿,剩余商业地产超过2亿平米。全国十大城市商业市场累计存量再刷新高,部分城市的商业库存量已超住宅库存量。具体来看,二三线城市商业地产周期基本在50个月,甚至100个月以上,而住宅很少有超过20个月的。地产业内普遍认为,商业地产去库存形势很严峻,去化压力要比住宅地产还大。
  难以去化的库存,占据了大量资金,消耗企业利润,形成无效沉淀资产,短期无法解套。是一种巨大的资源浪费,对已建成运营的商业也是巨大压力。而且,这样的局面因缺乏有效改革,还在继续恶化中。
  中央提出供给侧改革,就是要以真实市场需求为导向。而商业地产尤其是商住比例,恰是亟须改革的领域。
  虽然各地方也有一些政策来解决商业地产库存问题,但都不成体系,尤其面临执行难题。比如山西提出,允许在土地使用年限和容积率不变的情况下,将商办土地用途调整为居住用地,以盘活存量土地。四川也明确对商业用房库存较大的城市,严格控制新增商业用房土地供应和规划指标。今年5月初,国务院提出“允许将商业用房按规定改建为租赁住房”,但因落地性不强,还不能被更多企业接受。大学生创业
  这一巨大难题,需要中央在供给侧改革方面作为一个重点领域来突破,而主动权在政府手里。
  改革供给比例和方式更多是增量改革,适应市场真实需求,比起房产税征收等存量改革,操作难度和阻力要小很多。但此项改革需要明确中央和地方分工。比如商业用地的比例调整、城市规划如何突破、如何界定可调整项目、土地价差衡量、繁琐程序进行等等,都需要国务院有较明确的态度和宏观政策。而具体操作,可以授权地方政府,依据公开透明和实际市场的原则来灵活执行。
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